调研笔记三四线市场调研纪要五四川 [复制链接]

正文共：字

预计阅读时间：8分钟

文／研究员杨科伟、柏品慧

市场综述

当前市场依然高热下半年多盘上市使折扣“抢跑”普遍

遂宁市场-年较差，中小融资公司倒闭，民间借贷频出问题，在售项目去化极为困难，部分楼盘变成烂尾楼。随着成都限购，年底遂宁市场开始好转，年下半年市场显著升温，期间置信在河东新区拿一宗地王楼板价元/平方米，带动房价加速上涨。年市场依旧延续较高热度，多数项目开盘都能顺利售罄。

01

信贷*策

认贷不认房，利率上浮10-25%放款周期一个月内

首套首付三成，利率上浮10-15%，二套首付四成，利率上浮10-25%，改善性产品利率上浮更高，认贷不认房。银行放款周期较短，房企竭力抢回款，大型开发商具有话语权，置信仁湖花园要求银行15天、碧桂园要求30天内放款，否则就换银行。

02

需求结构

集中刚需、刚改使得房价近乎翻倍改善产品涨幅不足四成

成交主力为刚需、刚改客群，80平米两房、90-平米三房更为热销，刚需板块房价涨幅更大近乎翻番；改善产品价格涨幅略有落后，典型如保利养生谷涨幅不足40%。

03

客户分布

楼盘拓客下沉至周边乡镇客户量占比30%-70%不等

河东新区（高端改善）或金桥新区（纯刚需）均有50-60%客户来自于主城区和河东新区，30%客户来自于周边乡镇；物流港区30%客户来自于主城区，70%客户来自于周边乡镇。碧桂园置业顾问拓客下沉至周边乡镇企事业单位，可谓是把周边乡镇有较强购买力的客户群体全部收割殆尽。

04

区域价格

房价“天花板”1.2万/平方米下半年多盘集中供应使折扣“抢跑”普遍

遂宁划分为一城三区，一城老城区，市*规划偏旧，无新房，二手房-元/平方米；三区：河东新区房价-10元/平方米不等，全市房价高地。河东新区可以划分为一期河东现代服务员聚集区，以万达广场为中心，市*配套算是全市标杆，二期现代花园城，三期中华养生谷三大片区，二、三期发展尚不成熟；物流港区，碧桂园已售套，剩余套，华翔城剩余套。目前物流港区房价-元/平方米，有物流产业支撑；金桥新区，规划两湖两公园，生态环境是最大卖点，市*配套近乎空白，置信是最大地主，房价-元/平方米。

整体而言，遂宁房价有隐形的“天花板”，正处试探阶段，置信在河东新区地王盘蓄客小半年仍未开盘，预估1.2万/平方米，毕竟成都天府新区房价1.3-1.5万/平方米。

下半年河东新区仍有两个新盘入市，景宸府套，正黄翡翠湾-套，市场面临较大去化压力。当前各楼盘都有折扣优惠，改善项目优惠力度更大，譬如保利养生谷排号、认购、全款叠加可以打9折。

05

土地市场

市场前期低迷，减少供地甚至暂停供地地价行至阶段高点

遂宁市土地供应比较节制，尤其是市场销售较差的-年，地方*府大幅减少供地，甚至暂停供地，使房地产市场供需逐步恢复平衡。受惠于年以来房价加速上涨，地方*府大幅上调土地起拍价，河东新区新增供地起拍楼板价达元/平方米，与前期最高地价齐平，但参与竞拍房企寥寥，地价升至阶段性高点。

典型项目一：置信逸都仁湖花园

地理位置：金桥新区金桥大道号

物业类型：高层

主力户型：80-平方米3房

建筑面积：63.6万平方米

装修：毛坯

市*配套：近乎空白，两湖两公园

交房时间：年10月

最新开盘售价：-元/平方米

项目点评：该项目位于金桥新区，市*配套近乎空白，生态环境是最大卖点，着重打造两湖两公园生态景观。两梯四户，主力户型80-平方米3房，首改产品更好卖。年项目首开售价元/平方米，并享7折优惠，目前售价-元/平方米，周边二手房较新房便宜4-5万元。置业客群主要来自于主城区以及河东新区，占比超50%，周边乡镇占比30%，剩余20%客户来自于周边城市，其中成都占比5%。认贷不认房，首套首付三成，二套首付四成，利率均上浮10%，全款95折。置信强势控制回款节奏，要求合作银行15天放款，否则换银行。北面有产业园，主要还是食品加工这类劳动密集型产业。

置信逸都仁湖花园项目效果图

典型项目二：保利养生谷

地理位置：河东新区四川职业技术学院后米

物业类型：洋房、别墅

建筑面积：将近亩

装修：毛坯

开盘时间：年6月

交房时间：年底

售价：洋房元/平方米，别墅1-1.5万/平方米

项目点评：河东新区以万达为中心，分为河东现代服务员聚集区，现代花园城、中华养生谷三大片区，该项目位于中华养生谷片区。其中，河东现代服务员聚集区市*配套最为成熟，现代花园城、中华养生谷仍处发展阶段。中华养生谷亩，其中保利养生谷2亩，乃是保利与市*府协议拿地，规划亩花海生态景区，住宅不足亩。其中，一期亩，二期亩，三期不足亩。洋房一梯两户，7层和10层，面积-平方米，销售均价元/平方米，年6月首开售价6元/平方米，别墅目前售价1-1.5万/平方米不等。年置信在河东新区拿地王楼板价元/平方米，把河东新区房价炒起来。二期共计多套洋房，蓄客3个月，4月首开多套洋房，排号、认购、全款叠加可以打9折，现已全部售罄。下批次蓄客一个月便开盘，且预计不提价。首套首付三成，上浮15%，二套首付四成，上浮25%，签约四大银行限制必须一个月放款。客户改善性需求为主，老城区、河东新区换房需求占比50-60%，大英、蓬溪等周边乡镇事业单位占比30%，剩余为成都或外地客户。

保利养生谷项目区位图

典型项目三：碧桂园中环壹号

地理位置：遂宁船山区物流港绿然国际学校旁

物业类型：高层、小高层

建筑面积：39万平方米

装修：毛坯

开盘时间：年4月

售价：元/平方米

项目点评：该项目位于物流港区，片区内有两个大型物流城，产业以物流业为主。早期*府定向分配安置房，周边已没有成规模的棚改片区。年10月拿地，分两期开盘，一期套，四五两月分两批次开盘，开盘当天去化0套，现已全部售罄，售价由6元/平方米涨至元/平方米。二期剩余套，预计售价7-元/平方米，规划年底全部清盘。周边竞品华翔城剩余套，下半年两个新盘将入市，景宸府套，正黄翡翠湾-套，有一定的去化压力。项目卖点在于碧桂园品牌效应，地理位置远离集卡等噪音污染，社区园林景观以及齐全的生活配套。项目蓄客一个月，置业顾问拓客下至周边乡镇企事业单位，交两万认筹优惠两个点。中心城区外溢客户占比30%，周边乡镇企事业单位客户占比多达70%。

碧桂园中环壹号区位图

—END—

本文版权归克而瑞研究中心所有未经授权请勿随意转载

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！

热点三四线市场调研纪要（一）徐州篇

热点三四线市场调研纪要（二）绍兴篇

热点三四线市场调研纪要（三）台州篇

热点三四线市场调研纪要（四）淮安篇

长三角热点二线市场调研纪要（一）杭州篇

长三角热点二线市场调研纪要（二）南京篇

热点二线市场调研纪要（三）武汉篇

cricyjzx

易居企业集团的专业研究部门专注地产行业研究和企业探索连续八年发布房企销售排行榜