调研笔记热点三四线市场调研纪要十四 [复制链接]

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文／研究员杨科伟、李思潼、齐瑞琳

01

城市市场综述

经济实力强、居民收入高以刚需和改善需求主导

泰兴，江苏省泰州市下辖市,行*区划面积平方公里，市辖1个街道办事处、14个镇、1个乡、1个省级经济开发区和4个市级工业园区。年全市人口自然增长率-2.7‰，年末户籍总人口.56万人，常住人口.80万人，其中城镇人口65.69万人，常住人口城镇化率60.9%。整体经济发展实力较强，连续多年位居全国县域经济百强县（市）排名前列。产业方面，旧时主要以重工业为主，近年转向高新产业与化工产业，同时服务业发展较快。年城镇居民人均可支配收入元，比上年增长8.8%。

基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响，年泰兴商品房销售面积.96万平方米，同比增长32.4%；其中住宅销售面积.23万平方米，增长29.8%。经过前几年低迷行情，目前泰兴市场去化良好，加之*策宽松，部分项目开盘日光，以刚需和改善居住环境购房需求为主，市场投机氛围并不浓厚，均价在元-元/㎡左右，城东略高，部分洋房可达元/㎡~元/㎡。随着高铁等交通和商业配套完善以及泰兴市*府导向变动带来的产业结构改变，预计未来城东区域房价还将继续上涨。

02

*策环境

不限购、不限售、不限价认贷不认房、首付三至四成

目前泰兴房地产*策整体比较宽松，暂不限购、不限售、不限价。信贷*策方面，只认贷不认房，首套房首付30%，利率上浮15%，二套房首付40%，利率上浮25%。

对引进人才*府给予购房补贴，尤其是对高新产业与IT产业人才有较迫切的需求。

03

客户结构

本地客群为主，区域地缘性购房倾向显著近年返乡置业比重增加

购房客户主要以本地客群为主，城东新区因有外来合作项目办厂办公，因此有部分来自无锡、南通等附近城市的外地客群置业，但购买目的多为自住，投资性客户极少。城市内部区域地缘性购房倾向显著，改善性购房需求基本都选择在原居住区域板块内。另外随着泰兴市*府支持下产业结构优化，IT等高新技术产业和服务业快速发展，近年来返乡置业客群逐渐增加。

市场主力户型需求以刚改为主，主要以-平方米和平方米以上产品，整体去化良好，部分楼盘可做到开盘日光，热销项目存在摇号。推出的产品主要以毛坯为主，客户对精装有一定的抗性。

04

棚改旧改

货币化安置力度大，棚改规模仍维持较高水平

棚改方面投入较大，拆迁户基本采用货币化安置，且再买房无需缴纳契税，每户按面积补贴，平均拆迁可赔付-万，相比泰兴市当前房价力度较大，当地换房需求旺盛，预计未来棚改市场规模仍将维持在较高水平。

05

土地市场

超级大盘多为早期拿地近两年多家品牌房企集中进入

地价自年起涨，拿地楼面价最高在元/㎡左右。泰兴城区面积虽小，但目前市场上在售项目多为超级大盘，例如城北佳缘.威尼斯城、城东的新能源新世纪广场等，这些大盘拿地早价格低主要由于早几年*府财*紧缺所致。近两年品牌房企集中进入，目前泰兴市场已有中南、碧桂园、祥生、奥园等10来家品牌房企新进或收购拿地，企业布局方向主要集中在城东板块。

06

发展前景

城东将成未来区域发展规划重心

泰兴市暂时没有具体的城区划分，仅以坐标方向大致分为东南西北四区，其中城北为老城区，人口最多，热销项目以鼓楼商圈(万达广场)和泰兴中学为中心；城东则以济川路、大庆路、S省道为界，目前市*府、财税大楼、金融中心、高中档酒店等均已落地城东，在建中的高铁泰兴站预计也将于年末运行；商业方面大润发等集中落体城东新区，半数以上商业已开始运营；教育方面引进泰师附小和济川小学，暂无知名初、高中。城东新区仍处起步阶段，客流难免有所不足，但作为未来规划发展重心，未来前景看好。

根据目前地价和购买力推断，房价现已进入平稳期，且市场需求多为本地自住，外来投资并不多见，因此，即便是城东区域规划落地，房价增长空间也着实有限。

典型项目一：新能源?新世界广场

地理位置：泰兴市镇海中路与国庆东路交汇处，市*府向东米

物业类型：普通住宅、别墅、写字楼、商铺、商住、,建筑综合体

产品户型：独栋别墅、高层

项目面积：万平方米

装修：毛坯

开盘时间：年06月03日

最新开盘售价：高层均价元/㎡

项目点评：新能源新世界广场为奥园首次进入泰兴收购新能源置业的项目，分为春溪苑，夏澜苑，秋泽苑，最早开盘时间为年。秋泽苑大部分已交付，目前在售为夏澜苑，3号楼为精装修其余为毛坯房，今年销售目标为15亿元，上半年基本完成过半。有部分别墅，联排面积约-左右平方米，精装修均价为元/平方米，毛坯房为元/平方米，实际价格有开盘优惠，优惠点数根据付款方式、签约时间等不同，最高折扣为9.4至9.5折。项目平均去化率约80%，置业客群以本地客户为主，占比达到80%，外地投资客户占比较少。营销手段线上线下组合运用，线下推广主要通过电视台与广告牌，线上运用全民经纪人软件，推介成功且认购成功签约，实行税前1万元奖励。

△新能源?新世界广场案场

典型项目二：奥园·水岸康城

地理位置：泰兴市昌建广场向东米

物业类型：住宅

产品户型：一二层为复式，中间为大平层，顶楼有阁楼露台

项目面积：10万平方米

装修：毛坯

开盘时间：预计7月底开盘

最新开盘售价：洋房～元/㎡、高层～元/㎡

项目点评：该项目位于城东新区CBD附近，距离鼓楼商圈老城区3.5公里,目前周边商业发展刚起步，整体入驻率不高。配套上规划自建品牌幼儿园（只限业主使用）有泰师附小、医院，昌建广场、大润发等，且距离规划中的高铁站仅2.5公里，位置优势明显。项目共推出洋房17栋32户，高层8栋，两梯三户。洋房面积在99-平方米，容积率1.5，高层户型为、、平方米，容积率2.3左右。目前正处在认筹阶段，9号、10号、19号和20号楼4栋楼共推出套房，认筹推售比约1:1.1。主力客群主要为本地人，约占80%，拆迁户居多，洋房购房群体年龄普遍在40岁左右，高层的客户年龄层次主要在20-30岁左右。

△奥园·水岸康城案场

典型项目三：佳源·威尼斯城

地理位置：济川街道鼓楼北路号

产品户型：高层、小高层、叠排别墅、独栋别墅。

项目面积：80万平方米

装修：毛坯

开盘时间：年12月

最新开盘售价：元/㎡

项目点评：项目位于城北城区核心地段，距离泰兴老城区仅米左右，紧邻万达广场，建筑面积约80万平方米，整体平均去化约八成。目前在售房源主要为泰公馆，主力户型为~平方米的四居室毛坯房，从推广到蓄客到开盘，仅用了两个多月，首开时间年12月，共推出多套房源，开盘当天异常火爆，首开去化率超90%，实际成交价约为元/平方米，全款比例约占10%，购房客群大部分为本地人，约占70%~80%，通过老客户口碑相传介绍而来的成交客户，占比高达50%以上。

△佳源·威尼斯城案场

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