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调研笔记三四线市场调研纪要五四川 [复制链接]

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文/研究员杨科伟、柏品慧

市场综述

当前市场依然高热下半年多盘上市使折扣“抢跑”普遍

遂宁市场-年较差,中小融资公司倒闭,民间借贷频出问题,在售项目去化极为困难,部分楼盘变成烂尾楼。随着成都限购,年底遂宁市场开始好转,年下半年市场显著升温,期间置信在河东新区拿一宗地王楼板价元/平方米,带动房价加速上涨。年市场依旧延续较高热度,多数项目开盘都能顺利售罄。

01

信贷政策

认贷不认房,利率上浮10-25%放款周期一个月内

首套首付三成,利率上浮10-15%,二套首付四成,利率上浮10-25%,改善性产品利率上浮更高,认贷不认房。银行放款周期较短,房企竭力抢回款,大型开发商具有话语权,置信仁湖花园要求银行15天、碧桂园要求30天内放款,否则就换银行。

02

需求结构

集中刚需、刚改使得房价近乎翻倍改善产品涨幅不足四成

成交主力为刚需、刚改客群,80平米两房、90-平米三房更为热销,刚需板块房价涨幅更大近乎翻番;改善产品价格涨幅略有落后,典型如保利养生谷涨幅不足40%。

03

客户分布

楼盘拓客下沉至周边乡镇客户量占比30%-70%不等

河东新区(高端改善)或金桥新区(纯刚需)均有50-60%客户来自于主城区和河东新区,30%客户来自于周边乡镇;物流港区30%客户来自于主城区,70%客户来自于周边乡镇。碧桂园置业顾问拓客下沉至周边乡镇企事业单位,可谓是把周边乡镇有较强购买力的客户群体全部收割殆尽。

04

区域价格

房价“天花板”1.2万/平方米下半年多盘集中供应使折扣“抢跑”普遍

遂宁划分为一城三区,一城老城区,市政规划偏旧,无新房,二手房-元/平方米;三区:河东新区房价-10元/平方米不等,全市房价高地。河东新区可以划分为一期河东现代服务员聚集区,以万达广场为中心,市政配套算是全市标杆,二期现代花园城,三期中华养生谷三大片区,二、三期发展尚不成熟;物流港区,碧桂园已售套,剩余套,华翔城剩余套。目前物流港区房价-元/平方米,有物流产业支撑;金桥新区,规划两湖两公园,生态环境是最大卖点,市政配套近乎空白,置信是最大地主,房价-元/平方米。

整体而言,遂宁房价有隐形的“天花板”,正处试探阶段,置信在河东新区地王盘蓄客小半年仍未开盘,预估1.2万/平方米,毕竟成都天府新区房价1.3-1.5万/平方米。

下半年河东新区仍有两个新盘入市,景宸府套,正黄翡翠湾-套,市场面临较大去化压力。当前各楼盘都有折扣优惠,改善项目优惠力度更大,譬如保利养生谷排号、认购、全款叠加可以打9折。

05

土地市场

市场前期低迷,减少供地甚至暂停供地地价行至阶段高点

遂宁市土地供应比较节制,尤其是市场销售较差的-年,地方政府大幅减少供地,甚至暂停供地,使房地产市场供需逐步恢复平衡。受惠于年以来房价加速上涨,地方政府大幅上调土地起拍价,河东新区新增供地起拍楼板价达元/平方米,与前期最高地价齐平,但参与竞拍房企寥寥,地价升至阶段性高点。

典型项目一:置信逸都仁湖花园

地理位置:金桥新区金桥大道号

物业类型:高层

主力户型:80-平方米3房

建筑面积:63.6万平方米

装修:毛坯

市政配套:近乎空白,两湖两公园

交房时间:年10月

最新开盘售价:-元/平方米

项目点评:该项目位于金桥新区,市政配套近乎空白,生态环境是最大卖点,着重打造两湖两公园生态景观。两梯四户,主力户型80-平方米3房,首改产品更好卖。年项目首开售价元/平方米,并享7折优惠,目前售价-元/平方米,周边二手房较新房便宜4-5万元。置业客群主要来自于主城区以及河东新区,占比超50%,周边乡镇占比30%,剩余20%客户来自于周边城市,其中成都占比5%。认贷不认房,首套首付三成,二套首付四成,利率均上浮10%,全款95折。置信强势控制回款节奏,要求合作银行15天放款,否则换银行。北面有产业园,主要还是食品加工这类劳动密集型产业。

置信逸都仁湖花园项目效果图

典型项目二:保利养生谷

地理位置:河东新区四川职业技术学院后米

物业类型:洋房、别墅

建筑面积:将近亩

装修:毛坯

开盘时间:年6月

交房时间:年底

售价:洋房元/平方米,别墅1-1.5万/平方米

项目点评:河东新区以万达为中心,分为河东现代服务员聚集区,现代花园城、中华养生谷三大片区,该项目位于中华养生谷片区。其中,河东现代服务员聚集区市政配套最为成熟,现代花园城、中华养生谷仍处发展阶段。中华养生谷亩,其中保利养生谷2亩,乃是保利与市政府协议拿地,规划亩花海生态景区,住宅不足亩。其中,一期亩,二期亩,三期不足亩。洋房一梯两户,7层和10层,面积-平方米,销售均价元/平方米,年6月首开售价6元/平方米,别墅目前售价1-1.5万/平方米不等。年置信在河东新区拿地王楼板价元/平方米,把河东新区房价炒起来。二期共计多套洋房,蓄客3个月,4月首开多套洋房,排号、认购、全款叠加可以打9折,现已全部售罄。下批次蓄客一个月便开盘,且预计不提价。首套首付三成,上浮15%,二套首付四成,上浮25%,签约四大银行限制必须一个月放款。客户改善性需求为主,老城区、河东新区换房需求占比50-60%,大英、蓬溪等周边乡镇事业单位占比30%,剩余为成都或外地客户。

保利养生谷项目区位图

典型项目三:碧桂园中环壹号

地理位置:遂宁船山区物流港绿然国际学校旁

物业类型:高层、小高层

建筑面积:39万平方米

装修:毛坯

开盘时间:年4月

售价:元/平方米

项目点评:该项目位于物流港区,片区内有两个大型物流城,产业以物流业为主。早期政府定向分配安置房,周边已没有成规模的棚改片区。年10月拿地,分两期开盘,一期套,四五两月分两批次开盘,开盘当天去化0套,现已全部售罄,售价由6元/平方米涨至元/平方米。二期剩余套,预计售价7-元/平方米,规划年底全部清盘。周边竞品华翔城剩余套,下半年两个新盘将入市,景宸府套,正黄翡翠湾-套,有一定的去化压力。项目卖点在于碧桂园品牌效应,地理位置远离集卡等噪音污染,社区园林景观以及齐全的生活配套。项目蓄客一个月,置业顾问拓客下至周边乡镇企事业单位,交两万认筹优惠两个点。中心城区外溢客户占比30%,周边乡镇企事业单位客户占比多达70%。

碧桂园中环壹号区位图

—END—

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